Votre logement

LE PARTAGE DES BIENS IMMOBILIER EN CAS DE DIVORCE

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LE PARTAGE DU LOGEMENT

Si le bail locatif du logement est établi à vos deux noms et si l’un des deux désire le prolonger, il faut convenir à quel nom établir le bail et comment régler la garantie locative. Il est conseillé d’informer le bailleur afin d’ajuster le contrat de bail.

Songez aussi comment vous comptez partager l’indemnité de rupture de bail au cas où vous résiliez le contrat.

Le logement est un élément important dans la vie de tout un chacun. On y vit et on y accumule des souvenirs.
Cela fait partie de votre vie. D’autre part votre bien immobilier est aussi un objet de valeur.

Quels sont vos projets concernant le logement dont vous êtes propriétaires?

  • Le logement sera-t-il vendu?
  • Garderez-vos le logement en indivision?
  • Un de vous rachètera sa part?
  • Le bien immobilier fera-t-il objet d’une donation?

Ce sont différentes possibilités, chacune avec ses avantages, inconvénients et conséquences financières.
Nous vous informons, conseillons, accompagnons et servons de médiateur.

Notre bien immobilier est sous hypothèque, que faire?

Quid de notre logement locatif?

En principe, vous décidez qui continuera à occuper le bien locatif après le divorce. Nous vous conseillons d’établir un état des lieux, de prendre une décision quant à la garantie locative et la responsabilité en cas de dégâts locatifs à la fin du bail. Consultez le contenu de la convention DCM

Si l’un d’entre vous continue à occuper le logement dont vous êtes copropriétaires pendant la procédure ou après le divorce, vous devez vous mettre d’accord sur la gestion et les frais. Qui paie quoi, combien et quand?

Il est de coutume que l’ex-partenaire qui continue à occuper le bien paie une indemnité d’occupation si celui-ci ne reprend pas une partie de la dette hypothécaire ou si le bien est libre d’hypothèque. Celui qui habite le bien bénéficie en effet d’un avantage en nature. La valeur locative du marché peut servir de référence. Une autre approche consisterait à diviser par deux le coût total des frais de logement des deux ex-partenaires.

ATTENTION: Si vous êtes marié sous le régime légal ou en communauté de biens, il faut être prudent si l’un d’entre vous a l’intention d’acheter un autre bien immobilier pendant la procédure de divorce.

En effet, lorsque vous faites un achat en votre nom propre pendant la procédure sans avoir pris des dispositions spécifiques auprès du notaire, cet achat tombera dans la communauté.

Il faut donc bien vous renseigner sur les clauses à intégrer dans le compromis de vente. La signature de l’autre partie pour notification est importante. Renseignez-vous avant de signer un compromis pendant la procédure.

Un rachat signifie qu’un des partenaires reprend la part de l’autre moyennant une indemnité convenue. La première décision importante à prendre concerne la méthode pour déterminer la valeur estimée du bien immobilier.

  • Vous déterminez la valeur de commun accord
  • Vous faites appel à un expert immobilier qui dresse un rapport complet
  • Vous demandez au notaire de déterminer la valeur
  • Vous demandez conseil à une agence immobilière

Ensuite il est important de notifier à combien s’élève la dette hypothécaire en cours due à la banque et s’il faut porter en compte des apports personnels comme par exemple d’une donation ou un héritage. Dès que la valeur de la maison est déterminée et que vous atteignez un accord sur les montants à régler, vous pouvez fixer le prix du rachat.

D’autres points importants à régler sont les conventions concernant le bien immobilier pendant la procédure :

  • Y aura-t-il une indemnité d’occupation ?
  • Comment régler les frais de propriété comme par exemple le paiement du prêt hypothécaire, l’assurance incendie, le précompte immobilier et d’éventuelles réparations pendant la procédure ?
  • Qui paie les frais liés à l’occupation du bien immobilier ? (TV, internet, eau….)

Attention, il faut tenir compte de frais complémentaires qui viennent se rajouter au prix de rachat convenu. Le droit de partage est un pourcentage calculé sur la valeur totale estimée du bien immobilier. En Belgique, le droit de partage s’élève à un taux réduit de 1%. Les cohabitants de fait sont exclus.

D’autres frais importants à prévoir lors de l’attribution d’un bien immobilier en cas de divorce sont les frais notariés. Ces frais se composent des honoraires, frais d’acte, droit de timbre et frais de bureau, majorés de 21% de TVA. Les honoraires représentent l’élément le plus important. Si vous êtes chacun propriétaire pour moitié et que l’un d’entre vous rachète sa part, les honoraires seront calculés sur la moitié de la valeur estimée du logement.

ATTENTION: si l’un d’entre vous reprend l’emprunt et l’hypothèque, l’autre doit demander à la banque d’être « déchargé » en tant qu’emprunteur. La banque n’y consentira que lorsque les conventions concernant le rachat entre époux, intégrées dans la convention de divorce et l’acte d’attribution notarié, seront signées et après que le divorce aura été transcrit à l’état civil.

Une première décision importante à prendre est de savoir par quelle méthode vous allez mettre le logement en vente et à quel prix. Soit vous vous en occupez personnellement, soit vous vous faites aider par un notaire ou une agence immobilière. Pour l’établissement de votre dossier de divorce il est important de décider comment partager le rendement net de la vente du logement.

Afin de déterminer le rendement net il faudra d’abord régler d’autres points comme par exemple:

  • La dette hypothécaire en cours
  • Un apport personnel provenant par exemple d’une donation ou un héritage
  • Les frais liés à la vente du logement
  • Eventuellement : des frais liés au remboursement anticipé de l’hypothèque

D’autres accords importants à prendre concernent la période pendant laquelle le logement est à vendre:

  • Qui continue à occuper le bien immobilier?
  • Y aura-t-il une indemnité d’occupation?
  • Comment les frais liés à la propriété seront-ils acquittés, comme par exemple le paiement du prêt hypothécaire, l’assurance incendie, le précompte immobilier et d’éventuelles réparations?
  • Qui paie les frais liés à l’occupation du bien immobilier? (TV, internet, eau….)

Quid si le bien immobilier n’est pas vendu endéans le délai prévu?

Garder un bien immobilier en indivision signifie que vous restez copropriétaires pendant une période déterminée à des conditions convenues au préalable. Une première décision importante à prendre est celle qui concerne la durée de l’indivision. Autrement dit sur la durée pendant laquelle vous restez copropriétaires de l’habitation.

La durée et les conditions seront intégrées dans un acte d’indivision qui sera joint à la convention de divorce. La loi prévoit que vous pouvez fixer la durée d’indivision à un maximum de 5 ans par acte. Un prolongement est toujours possible moyennant un nouvel acte. D’autre part, une sortie d’indivision anticipée est toujours possible moyennant un accord mutuel.

Pour l’établissement de votre dossier de divorce il est important de convenir comment le règlement et le partage du bien immobilier se feront APRÈS la période d’indivision.

  • Vous vendez le bien à un tiers et vous partagez le rendement
  • Un d’entre vous rachète sa part.

D’autres accords importants à prendre concernent la période pendant laquelle le logement est en indivision:

  • Qui continue à occuper le bien immobilier ?
  • Y aura-t-il une indemnité d’occupation ?
  • Comment les frais liés à la propriété seront-ils décomptés par exemple le paiement du prêt hypothécaire, l’assurance incendie, le précompte immobilier et d’éventuelles réparations ?
  • Qui paie les frais liés à l’occupation du bien immobilier ? (TV, internet, eau….)

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